Nieuwe vastgoedbubbel in de maak?

Het is al bijna tien jaar geleden dat de eerste problemen op de Amerikaanse huizenmarkt naar de oppervlakte kwamen. Wat volgde was de grootste financiële crisis sinds de jaren dertig, die ook in volle hevigheid over Nederland raasde. Verschillende banken vielen om of moesten genationaliseerd worden, terwijl de kredietverlening aan consumenten en bedrijven flink werd teruggeschroefd. Meer dan een miljoen huishoudens kwamen onder water te staan, met alle gevolgen van dien.

Dat de crisis in Nederland zo heftig heeft toegeslagen was voor een belangrijk deel te wijten aan een fundamentele kwetsbaarheid in onze economie, namelijk de exorbitant hoge hypotheekschulden. Die waren op dat moment bijna nergens in de wereld zo hoog als in Nederland. Bankiers kregen in Nederland alle ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, zodat mensen zich nog dieper in de schulden konden steken. Top hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken zorgden ervoor dat we allemaal net even wat meer geld konden lenen voor een nieuwe badkamer, een ander interieur of een tweede auto. De huizenprijzen konden toch alleen maar verder stijgen, dus wat was het probleem?

Nieuwe vastgoedbubbel?

We zijn nu bijna tien jaar verder, maar veel wijzer zijn we niet geworden. Zo publiceerde de Rabobank eerder deze maand een onderzoek, waaruit bleek dat driekwart van de Nederlanders verwacht dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Het sentiment is dus zeer positief, terwijl de huizenprijzen in de Randstad op recordhoogte staan en de betaalbaarheid van woningen verslechtert.

Woningen zijn ondertussen zelfs zo duur geworden dat minder starters tegenwoordig de benodigde hypotheek rond kunnen krijgen. Het Financieel Dagblad meldde begin deze week op basis van cijfers van adviesbureau IG&H dat er in het derde kwartaal 7% minder hypotheken aan starters verstrekt werden ten opzichte van het vorige kwartaal. Dat is een duidelijk teken dat de betaalbaarheid van starterswoningen verslechtert, ondanks de uitzonderlijk lage rente.

Dit soort signalen worden nu ook door de politiek opgepikt, maar in plaats van structurele hervormingen door te voeren om wonen weer betaalbaar te maken kijkt men opnieuw naar manieren om de kredietverlening verder op te rekken. Zo werd de aflossingsvrije hypotheek – die sinds 2013 niet meer verstrekt mag worden – door Kamerleden van GroenLinks en de SGP opnieuw als oplossing naar voren geschoven.

Hun plan is om de aflossingsvrije hypotheek opnieuw in te voeren, maar dan voor maximaal 30% van het hypotheekbedrag. Deze maatregel wordt verkocht als een manier om de woonlasten te verlagen, maar wat ze niet vermelden is dat huishoudens zich daarmee nog dieper in de schulden kunnen steken. En dat terwijl de rente nu al op een extreem laag niveau staat. Gaat de rente ooit stijgen naar het historische gemiddelde van 4%, dan zullen veel huishoudens opnieuw in grote problemen terechtkomen…

Frank Knopers

Deze column verscheen eerder op Goudstandaard